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Acheter une maison sans garantie légale : ce qu’il faut savoir

Lorsqu’il s’agit d’acheter une maison, il est essentiel de bien comprendre tous les aspects légaux impliqués dans la transaction. L’une des questions qui peut se poser est celle de l’achat d’une maison sans garantie légale. Dans cet article, nous allons explorer en détail ce qu’il faut savoir sur l’achat d’une maison sans garantie légale, en mettant l’accent sur les risques potentiels, les mesures de précaution à prendre et les alternatives à considérer.

Qu’est-ce que la garantie légale ?

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La garantie légale est composée de deux éléments : la garantie de qualité et la garantie du droit de propriété.

La garantie de qualité lie les deux parties du contrat de vente. Elle protège l’acheteur contre tout vice caché qui pourrait être découvert dans la propriété ou à tout ce qui s’y rattache. On l’appelle souvent « garantie contre les vices cachés ».

La garantie du droit de propriété concerne les vices de titre qui pourraient priver l’acheteur de son droit de propriété ou le restreindre. Il existe différents types de vices de titre, tels que les empiétements, les servitudes ou la non-conformité au zonage.

En résumé, la garantie légale offre une protection à l’acheteur en couvrant à la fois les vices cachés de la propriété et les vices de titre pouvant affecter son droit de propriété. Il est important de comprendre ces garanties avant d’acheter une propriété afin d’assurer une transaction sécuritaire et sans surprises.

L’application de la garantie légale

La garantie légale est obligatoire et est automatiquement applicable en vertu de la loi, même si l’offre d’achat ou l’acte de vente ne mentionne aucune clause à ce sujet.

Il est généralement déconseillé d’exclure la garantie du droit de propriété, sauf dans certains cas exceptionnels. Cependant, il est de plus en plus courant que les parties conviennent de restreindre la portée de la garantie de qualité, par exemple en la levant pour la piscine, voire de l’exclure totalement.

Cette exclusion doit être mentionnée dès la mise en vente du bien et clairement indiquée dans la déclaration du vendeur, l’offre d’achat et l’acte de vente. C’est souvent le cas dans les ventes de succession ou lorsque les vendeurs sont des personnes âgées souhaitant bénéficier d’une certaine tranquillité d’esprit.

Si vous faites l’acquisition d’une propriété vendue à la suite d’une décision de justice ou d’une ordonnance du tribunal, vous ne pourrez pas bénéficier de la garantie contre les vices cachés. Les biens saisis par les institutions financières sont toujours vendus sans garantie légale, car ces dernières cherchent à éviter toute possibilité de poursuites pour vice caché.

Sachez que si vous achetez une propriété à vendre par un constructeur, un promoteur ou toute personne qui tire régulièrement ses revenus de la vente de biens immobiliers, ceux-ci n’ont pas le droit d’exclure ou de limiter les garanties légales. Il est également important de souligner que, selon la jurisprudence, un courtier immobilier n’est pas considéré comme un vendeur professionnel lorsqu’il agit en tant qu’intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur. Par conséquent, il peut exclure ou réduire la garantie légale. Cependant, il a l’obligation déontologique d’informer correctement les deux parties des conséquences de leurs choix.

Les recours de l’acheteur

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La garantie contre les vices cachés vous offre une protection et vous permet d’exercer des recours contre le vendeur dans les trois années suivant la découverte d’un vice caché. Important! Lors de la découverte d’un vice caché, vous devez obligatoirement aviser le vendeur par écrit le plus rapidement possible suite à la découverte du vice caché. Pensez également à prendre des photos, avant et après les travaux, afin de conserver des preuves. Évidemment, avant d’entamer des recours en justice envers le vendeur, il y a aussi l’option de l’entente à l’amiable, si la situation le permet.

Avant tout, qu’est-ce qu’un vice caché?

Pour être considéré comme un « vice caché », un défaut doit répondre aux critères suivants :

  • Le vice doit être significatif, ayant une gravité telle que si vous en aviez eu connaissance, vous n’auriez pas acheté la propriété ou vous auriez négocié le prix à la baisse.
  • Le vice ne doit pas être apparent, c’est-à-dire qu’un acheteur prudent et diligent n’aurait pas pu le détecter lors d’une inspection visuelle ordinaire. Il est important de noter que si des indices d’un défaut étaient présents lors de l’achat, il est recommandé de faire appel à un expert pour une inspection, sinon le vice pourrait être considéré comme apparent.
  • Le vice doit être inconnu de l’acheteur. Si le vice est visible ou si le vendeur vous en a informé, il sera qualifié de vice apparent. En cas de litige, le vendeur cherchera à prouver que vous aviez connaissance du vice.
  • Le vice doit exister au moment de la vente. Il est nécessaire que le vice, ou du moins sa cause, ait pris naissance lorsque le vendeur était propriétaire. En tant qu’acheteur, il vous incombe de le démontrer.

Des exemples de vices cachés pourraient inclure des problèmes de fissures affectant la solidité des fondations ou l’absence d’un pare-vapeur ayant entraîné des infiltrations d’eau dans un mur.

Il est à noter que le vendeur est responsable du vice caché, même s’il ignorait son existence au moment de la vente.

En fonction de la situation, vous pourriez obtenir :

  • Un remboursement partiel du prix de vente – cette option est fréquemment utilisée. Toutefois, il vous faudra prouver que si vous aviez été informé du vice caché, vous auriez consenti à payer un prix inférieur.
  • Un remboursement des dépenses liées aux rénovations nécessaires pour réparer le vice.
  • La résolution de la vente – cette mesure est rarement prise et conduit à l’annulation de la transaction. Elle peut être envisagée si vous pouvez démontrer que si vous aviez été informé du vice, vous n’auriez pas procédé à l’achat de la propriété.
  • Une réclamation de dommages et intérêts, en plus de la diminution du prix, du remboursement des dépenses de rénovation ou de la résolution de la vente. Cependant, pour recourir à cette option, il est nécessaire de prouver que le vendeur était au courant du vice caché mais ne l’a pas révélé.

Il est important de noter que chaque situation est unique, et le choix de l’option appropriée dépendra des circonstances spécifiques de votre cas. Il est recommandé de consulter un professionnel du droit pour obtenir des conseils juridiques personnalisés.

L’inspection de l’immeuble est d’autant plus pertinente

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Il est fortement recommandé, mais non obligatoire, de faire appel à un inspecteur en bâtiment pour examiner un immeuble avant de l’acheter. Cependant, la loi stipule que les vices qui auraient pu être détectés par un acheteur prudent et diligent ne sont pas couverts par la garantie.

Le fait de ne pas effectuer une inspection, ou de ne pas le faire de manière prudente et diligente, équivaut à accepter d’acheter l’immeuble avec tous les vices qui auraient pu être identifiés, et d’assumer les coûts et les réparations qui en découlent.

Pour être considéré comme un acheteur « prudent » et « diligent », il est nécessaire :

  • D’effectuer une inspection visuelle, sommaire et attentive de l’immeuble.
  • D’être attentif aux signes apparents pouvant laisser présager la présence d’un vice affectant l’immeuble.
  • D’agir de la même manière qu’un autre acheteur prudent et diligent dans les mêmes circonstances, ce qui peut parfois impliquer, si vous suspectez un vice, de procéder à une inspection plus approfondie ou de faire appel à un expert

Une alternative à la vente sans garantie légale de qualité

Saviez-vous qu’en faisant affaire avec un courtier RE/MAX, vous pouviez bénéficier du programme Intégri-T ? Il s’agit d’une garantie unique, exclusive aux clients RE/MAX, qui offre une protection financière aux vendeurs et aux acheteurs en cas de découverte de vices cachés.

Les avantages du programme

1 – Vendre en toute sécurité
Les vendeurs peuvent adhérer à la garantie Intégri-T et ainsi offrir aux acheteurs une protection financière allant jusqu’à 40 000 $ pour une période de 3 ans tout en limitant leur responsabilité en cas de découverte de vices cachés.

  • Permet d’attirer plus d’acheteurs potentiels
  • Permet de vendre à juste prix grâce à la protection
  • Limite la responsabilité financière des vendeurs à 5 000 $ en cas de réclamation supérieure à ce montant
  • Permet de profiter d’un service de conciliation complet par des experts
  • Élimine le stress relié à d’éventuelles poursuites pour vices cachés

2 – Acheter en toute confiance 

Les acheteurs peuvent adhérer à la garantie Intégri-T et obtenir une protection financière allant jusqu’à 40 000 $ pour une période de 3 ans en cas de découverte de vices cachés.

  • Permet de profiter d’un service de conciliation complet par des experts
  • Permet d’effectuer des travaux correctifs plus rapidement en cas de vices cachés
  • Réduit considérablement le stress relié aux pertes financières
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