{"id":617,"date":"2023-06-13T20:20:59","date_gmt":"2023-06-13T18:20:59","guid":{"rendered":"https:\/\/www.mariepiercompagnat.com\/blogue\/?p=617"},"modified":"2023-06-13T20:21:00","modified_gmt":"2023-06-13T18:21:00","slug":"impacts-des-lois-141-et-16-sur-la-copropriete-divise","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.mariepiercompagnat.com\/blogue\/impacts-des-lois-141-et-16-sur-la-copropriete-divise\/","title":{"rendered":"Impacts des lois 141 et 16 sur la copropri\u00e9t\u00e9 divise"},"content":{"rendered":"\n

Fonds d\u2019auto assurance, \u00e9tude du fonds de pr\u00e9voyance, carnet d\u2019entretien\u2026 Quelles seront les cons\u00e9quences de ces mesures sur vos finances?<\/h3>\n\n\n\n
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Plus de fonds, plus de frais<\/a>
Primes et franchises d\u2019assurance exorbitantes<\/a>
Cons\u00e9quences si l\u2019on ne se conforme pas<\/a>
Conseils en pr\u00e9vision des changements \u00e0 la loi<\/a><\/p>\n\n\n\n

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Vos frais de condo ont augment\u00e9 et vous vous demandez pourquoi? C\u2019est probablement en raison des modifications apport\u00e9es au droit de la copropri\u00e9t\u00e9 divise par le biais de la loi 141, qui a \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9e en 2018, et de la loi 16, adopt\u00e9e en 2019. Apprenez-en plus \u00e0 ce sujet dans cet article et d\u00e9couvrez quelles sont les cons\u00e9quences.<\/p>\n\n\n\n

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Plus de fonds, plus de frais<\/h2>\n\n\n\n

Selon les modifications apport\u00e9es par la loi 141, le syndicat de copropri\u00e9t\u00e9 devra, \u00e0 partir du 15 avril 2022, constituer un fonds d\u2019auto assurance ayant la valeur de la franchise \u2013 la somme qui doit \u00eatre assum\u00e9e par l\u2019assur\u00e9 en cas de sinistre \u2013 la plus \u00e9lev\u00e9e parmi toutes les polices d\u2019assurance souscrites par le syndicat. Le plus souvent, il s\u2019agit de la franchise pour les d\u00e9g\u00e2ts d\u2019eau. Le fonds est ainsi form\u00e9 de mani\u00e8re \u00e0 pouvoir couvrir les frais requis dans l\u2019\u00e9ventualit\u00e9 du d\u00e9sastre le plus grave qui est inclus au contrat d\u2019assurance.<\/p>\n\n\n\n

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Quant \u00e0 la loi 16, les changements qu\u2019elle am\u00e8ne visent, entre autres choses, \u00e0 renforcer l\u2019entretien de l\u2019immeuble, notamment en ce qui concerne la gestion du fonds de pr\u00e9voyance, une somme mise de c\u00f4t\u00e9 pour financer des travaux de r\u00e9novation ou de r\u00e9paration majeurs aux parties communes (p. ex., remplacement des fen\u00eatres). D\u2019ici la fin de l\u2019ann\u00e9e 2021, le montant en question sera d\u00e9termin\u00e9 par une \u00e9tude du fonds de pr\u00e9voyance, \u00e0 faire tous les 5 ans, avec l\u2019aide d\u2019un carnet d\u2019entretien. Ce dernier document, qui identifie les travaux \u00e0 faire et retrace l\u2019historique du b\u00e2timent et des am\u00e9liorations, r\u00e9novations et r\u00e9parations (en conservant notamment les plans techniques et les contrats d\u2019entretien, de garantie, etc.) qui lui ont \u00e9t\u00e9 apport\u00e9es, deviendra obligatoire.<\/p>\n\n\n\n

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Primes et franchises d\u2019assurance exorbitantes<\/h2>\n\n\n\n

Non seulement le syndicat devra mettre de c\u00f4t\u00e9 un fonds d\u2019auto assurance pour couvrir le montant de la franchise la plus importante, mais, en plus, la valeur de celle-ci ne cesse d\u2019augmenter. En effet, les copropri\u00e9t\u00e9s ont d\u00e9j\u00e0 du mal \u00e0 s\u2019acquitter des contraintes de plus en plus exigeantes des assureurs. \u00ab\u00a0Les montants des primes et des franchises connaissent une hausse vertigineuse, les protections sont de plus en plus limit\u00e9es et, dans certains cas, les contrats ne sont tout simplement pas renouvel\u00e9s\u00a0\u00bb, explique Me<\/sup>\u00a0Yves Joli-C\u0153ur, avocat, expert en droit de la copropri\u00e9t\u00e9 et secr\u00e9taire g\u00e9n\u00e9ral du\u00a0Regroupement des gestionnaires et copropri\u00e9taires du Qu\u00e9bec (RGCQ)<\/a>. <\/p>\n\n\n\n

Autrement dit, le syndicat de copropri\u00e9t\u00e9 et les propri\u00e9taires de condo payent de plus en plus cher pour s\u2019assurer, mais b\u00e9n\u00e9ficient de moins en moins de protections (p.\u00a0ex., l\u2019assureur peut refuser de couvrir les d\u00e9g\u00e2ts d\u2019eau) pour ce prix plus \u00e9lev\u00e9. C\u2019est sans compter le fait que les primes et les franchises peuvent grimper en fl\u00e8che, par exemple lorsqu\u2019il y a plusieurs r\u00e9clamations.<\/p>\n\n\n\n

Pourquoi ces augmentations et ces contraintes \u00e0 respecter?<\/h4>\n\n\n\n

Selon le\u00a0Bureau d\u2019assurance du Canada (BAC)<\/a>, elles sont dues \u00e0 une hausse de la sinistralit\u00e9. Cela est li\u00e9 au fait que de nombreuses copropri\u00e9t\u00e9s sont en mauvais \u00e9tat, mal construites ou mal entretenues. Ainsi, les compagnies d\u2019assurances, afin que leur activit\u00e9 soit rentable, sont forc\u00e9es de resserrer la vis. \u00ab\u00a0On vit une v\u00e9ritable crise en ce moment. Avant, il y avait onze assureurs au Qu\u00e9bec, aujourd\u2019hui, il n\u2019en reste que six\u00a0\u00bb, d\u00e9plore Me<\/sup>\u00a0Yves Joli-C\u0153ur.<\/p>\n\n\n\n

En somme, le syndicat se retrouve avec peu ou pas de pouvoir de n\u00e9gociation avec les compagnies d\u2019assurances. Il se voit oblig\u00e9 de percevoir des sommes importantes aupr\u00e8s des copropri\u00e9taires pour financer le fonds d\u2019auto assurance. Les budgets annuels devront \u00eatre ajust\u00e9s \u00e0 la hausse, d\u2019o\u00f9 une augmentation des frais de condo qui risque d\u2019\u00eatre consid\u00e9rable.<\/p>\n\n\n\n

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Cons\u00e9quences si l\u2019on ne se conforme pas<\/h2>\n\n\n\n

N\u00e9gliger le fonds de pr\u00e9voyance<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Me<\/sup> Yves Joli-C\u0153ur craint que certains syndicats versent les sommes dues au fonds d\u2019auto assurance au d\u00e9triment du fonds de pr\u00e9voyance, ce qui pourrait avoir pour cons\u00e9quence, \u00e0 court terme, de repousser ind\u00e9finiment les travaux pr\u00e9vus au carnet d\u2019entretien et, \u00e0 long terme, de mener \u00e0 une d\u00e9t\u00e9rioration de l\u2019immeuble.<\/p>\n\n\n\n

Une telle n\u00e9gligence pourrait non seulement diminuer la valeur de revente des condos (en raison de leur \u00e9tat), mais aussi nuire au syndicat de copropri\u00e9t\u00e9 aupr\u00e8s de son assureur. Ce dernier peut demander \u00e0 voir le carnet d\u2019entretien et, s\u2019il constate des lacunes, il est en droit d\u2019exiger que les travaux soient faits dans un d\u00e9lai qu\u2019il d\u00e9terminera en fonction de leur ampleur et de leur urgence. \u00ab\u00a0Aussi, explique Line Crevier, responsable du Centre d\u2019information sur les assurances du BAC, l\u2019assureur pourrait adapter les protections en fonction de l\u2019\u00e9tat du b\u00e2timent. Par exemple, si la toiture doit \u00eatre refaite, l\u2019assureur pourrait donner un d\u00e9lai plus long, mais retirer la protection d\u2019infiltration d\u2019eau par le toit ou les dommages caus\u00e9s par le vent ou la gr\u00eale \u00e0 la toiture en attendant que la r\u00e9fection soit compl\u00e9t\u00e9e.\u00a0\u00bb <\/p>\n\n\n\n

Dans tous les cas, le syndicat devra aller puiser dans le portefeuille des copropri\u00e9taires, puisqu\u2019il n\u2019a pas mis d\u2019argent de c\u00f4t\u00e9 dans le fonds de pr\u00e9voyance. Qui plus est, les primes et les franchises d\u2019assurance risquent d\u2019augmenter \u00e0 la suite des travaux. Il y a un effet domino\u2026<\/p>\n\n\n\n

Documents non \u00e0 jour<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Avec la loi 16, le regroupement de copropri\u00e9taires doit remettre \u00e0 tout acheteur potentiel les documents qui lui permettront de faire un choix \u00e9clair\u00e9. Cela inclut notamment l\u2019\u00e9tude du fonds de pr\u00e9voyance et le carnet d\u2019entretien. Si ceux-ci ne sont pas faits ou ne sont pas \u00e0 jour, il pourrait devenir difficile de vendre les condos de l\u2019immeuble concern\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Copropri\u00e9t\u00e9 non assur\u00e9e<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

La loi oblige le syndicat \u00e0 souscrire \u00e0 une assurance, mais que se passe-t-il si aucun assureur ne veut couvrir l\u2019immeuble? \u00ab Depuis un an, j\u2019ai eu une dizaine de dossiers o\u00f9 des assureurs ont refus\u00e9 d\u2019assurer des immeubles \u00bb, indique Me<\/sup> Yves Joli-C\u0153ur. Et une copropri\u00e9t\u00e9 sans assurance, \u00e7a veut dire que tous les copropri\u00e9taires deviennent en d\u00e9faut vis-\u00e0-vis de leurs propres pr\u00eateurs hypoth\u00e9caires; les gens sont propri\u00e9taires d\u2019un condo, mais ils n\u2019ont plus la possibilit\u00e9 de le vendre. \u00ab La banque ne pr\u00eatera pas \u00e0 un futur acheteur si le b\u00e2timent n\u2019est pas assurable, explique l\u2019avocat. Le pire, c\u2019est qu\u2019il n\u2019y a rien \u00e0 faire, sinon esp\u00e9rer trouver un autre assureur. Or, pas d\u2019autre choix que d\u2019aller sur un march\u00e9 secondaire [c\u2019est-\u00e0-dire hors Canada], notamment celui de Lloyd\u2019s, \u00e0 Londres. Il s\u2019agit d\u2019un march\u00e9 o\u00f9 les primes et les franchises sont tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9es. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

Par ailleurs, soulignons qu\u2019une copropri\u00e9t\u00e9 non assur\u00e9e signifie aussi que les administrateurs du syndicat ne sont plus prot\u00e9g\u00e9s pour les erreurs et les omissions qu\u2019ils pourraient commettre.<\/p>\n\n\n\n

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Conseils en pr\u00e9vision des changements \u00e0 la loi<\/a><\/h2>\n\n\n\n

Au syndicat et \u00e0 ses administrateurs<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

La vie en condo co\u00fbtera plus cher, mais vous pouvez pr\u00e9voir le coup. \u00ab Soyez proactif et commencez d\u00e8s maintenant \u2013 m\u00eame si les dispositions qui touchent le fonds d\u2019auto assurance et le fonds de pr\u00e9voyance ne sont pas encore en vigueur \u2013 \u00e0 redresser la situation en augmentant graduellement les cotisations. Vous \u00e9viterez ainsi que la marche soit trop haute quand vous serez oblig\u00e9 de vous conformer \u00bb, recommande Johanne Dufour, directrice, Client\u00e8les et communications, \u00e0 la Chambre des notaires du Qu\u00e9bec<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Aux copropri\u00e9taires ou futurs copropri\u00e9taires<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Si vous avez un condo ou comptez en acheter un, Johanne Dufour, de la Chambre des notaires, vous conseille de v\u00e9rifier :<\/p>\n\n\n\n